Was passiert, wenn eine Stadt in Spanien zu einer „belasteten“ Mietzone erklärt wird?

Die Städte A Coruña, San Sebastián und Pamplona sowie 20 weitere Gemeinden in Navarra wurden vor Kurzem offiziell zu „belasteten“ Mietgebieten erklärt, womit sich die Gesamtzahl dieser Gebiete in allen Regionen auf 301 erhöht.

Auch andere Gemeinden haben beantragt, zu Problemgebieten erklärt zu werden, darunter Santiago de Compostela in Galicien. Der Regionalminister für Stadtentwicklung und Wohnungswesen in Asturien, Ovidio Zapico, erklärte, man arbeite daran, bis Jahresende 16 Problemgebiete in sechs Gemeinden der Region zu erklären.

In Spanien leben mehr als 8,28 Millionen Menschen in Gebieten mit angespanntem Mietmarkt.

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Die Erklärung der „belasteten Gebiete“ war ein integraler Bestandteil des Wohnungsgesetzes oder Ley de Vivienda , das 2023 in Kraft trat

Ein Problemgebiet ist ein Gebiet, in dem ein hohes Risiko einer unzureichenden Wohnraumversorgung für die Bevölkerung besteht. Um als solches eingestuft zu werden, muss es eines von zwei Kriterien erfüllen:

• Der erste Fall liegt vor, wenn die durchschnittlichen Miet- oder Hypothekenkosten für ein Eigenheim zuzüglich der damit verbundenen Kosten 30 Prozent des Durchschnittsgehalts der Bevölkerung in der Region übersteigen.
• Der zweite Grund liegt vor, wenn der Kauf- oder Mietpreis in den letzten fünf Jahren insgesamt um drei Punkte über dem Verbraucherpreisindex (VPI) gestiegen ist.

Wenn ein Gebiet als „Stressgebiet“ eingestuft wird, kann dies bedeuten, dass Mietobergrenzen eingeführt werden, Mietern die Möglichkeit zur Vertragsverlängerung gegeben wird und Steuerermäßigungen für Vermieter eingeführt werden.

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Mietendeckel

Die Regeln sind:

• Vermieten Vermieter ihre Wohnungen bereits oder haben sie dies in den letzten fünf Jahren getan, darf die Miete bei einem neuen Vertrag nicht höher sein als die bisherige. Auch Nebenkosten wie Gemeinschaftsgebühren oder Grundsteuer dürfen nicht in den Vertrag aufgenommen werden.
• Vermieter können die Miete jährlich nur an den Verbraucherpreisindex (VPI) oder die staatlich festgelegte Obergrenze anpassen. Eine weitere Mieterhöhung ist nur möglich, wenn die Immobilie energetisch verbessert wurde oder ein Mietvertrag über zehn Jahre läuft. In diesen Fällen kann die Miete um maximal zehn Prozent erhöht werden.
• Wenn Vermieter eine Wohnung zum ersten Mal vermieten, müssen sie sich an den Referenzpreisindex halten, der von der Gemeinde veröffentlicht wird, in der sich die Immobilie befindet.
• Besitzen Vermieter mehr als fünf Immobilien im selben Krisengebiet, müssen sie sich – unabhängig davon, ob sie die Immobilien zuvor vermietet haben oder nicht – an die Mietpreise des Referenzpreisindex halten.

Erweiterungen

Mieter können in belasteten Gebieten nach Ablauf ihres Mietvertrags eine Verlängerung beantragen. Diese kann für maximal drei aufeinanderfolgende Jahre danach beantragt werden.

Steuerabzüge

Der allgemeine Steuerabzug für Vermieter bei neuen langfristigen Mietverträgen in diesen Gebieten wird von 60 auf 50 Prozent gesenkt.

Darüber hinaus ergeben sich folgende Steuervorteile:

Eine 90-prozentige Lenkungsabgabe, wenn Vermieter in einem Krisengebiet ihre Miete um mindestens fünf Prozent senken.

Eine Ermäßigung von 70 Prozent für Eigentümer, die ihre Wohnungen an junge Menschen zwischen 18 und 35 Jahren vermieten oder dies über die geförderten oder geschützten Programme für bezahlbaren Wohnraum tun.

Eine Ermäßigung von 60 Prozent für Eigentümer, die ihre Immobilie in den zwei Jahren vor der Vermietung zumindest teilweise renoviert haben.

Katalonien war die erste Region, die nach Inkrafttreten des Wohnungsbaugesetzes „Stresszonen“ ausrief, und im Jahr 2025 gibt es nun insgesamt 271 davon.

Offizielle Daten des Wohnungsbauministeriums zeigen, dass die Mieten für Neuverträge in den 140 Gemeinden, die die Maßnahme angenommen haben, durchschnittlich um 3,7 Prozent gesunken sind. In Barcelona sanken sie in den ersten zwölf Monaten seit Inkrafttreten der Maßnahme um 6,4 Prozent.